Permessi per la costruzione di una piscina interrata
Chi è insteressato a costruire la sua prima piscina è spesso assalito dai dubbi, le domande che più spesso ci sentiamo fare sono: occorrono autorizzazioni per costruire una piscina interrata? Che tipo di permessi occorrono?
Cominciamo col dire che, sì, occorrono delle autorizzazioni, un titolo edilizio. Le piscine, in Italia, non rientrano nel campo dell’edilizia libera.
La normativa italiana per la realizzazione di piscine interrate è spesso confusa e male interpretata, al punto che tra comuni limitrofi a volte esistono svariate differenze di richieste e interpretazioni. Una cosa è certa: occorre richiedere una autorizzazione. Ricordiamo che costruire una piscina senza permesso potrebbe aprire una disputa vedrà coinvolti tutti i soggetti: proprietario, costruttore e progettista, che ne risponderanno penalmente in quanto possibile caso di abuso edilizio.
L’argomento è molto complesso in quanto la realizzazione di piscine ad uso privato è regolamentata da accordi stato-regione recepiti in modo diverso e con tempistiche diverse da ogni governo regionale. A volte, anche all’interno della stessa regione, le diverse province forniscono motivazioni di diniego completamente diverse, non sempre ben fondate.
Quali permessi servono?
In base ad alcuni condizioni, può variare il titolo edilizio necessario per la costruzione di una piscina. I titoli edilizi più comuni sono comunque DIA e permesso di costruire (ex. concessione edilizia), ne esiste un terzo, in disuso, come vedremo.
Nonostante alcune recenti sentenze del consiglio di stato possano essere interpretate in senso più restrittivo circa la possibilità di considerare una DIA sufficiente nella costruzione di una piscina, in particolare:
“Appare veramente arduo, se non impossibile, configurare la realizzazione di una piscina come un’attrezzatura per lo svago e il tempo libero, alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini o nei luoghi di svago. La piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata, tant’è che per la sua realizzazione occorre munirsi di relativo titolo ad aedificandum, di talché è di palmare evidenza la diversità di tale struttura con le attrezzature per lo svago”.
Nonostante questo, dicevamo, possiamo distinguere la necessità di munirsi di un titolo edilizio piuttosto di un altro secondo le indicazioni che seguono. Tenendo sempre presente che andare ad informarsi su norme e vincoli specifici del proprio comune è sempre una buona norma per prevenire problemi ulteriori.
Quando serve il Permesso di Costruire?
Il permesso di costruire (ex concessione edilizia, artt. 10-21 del Testo Unico Edilizia) è un atto formale che consente di eseguire opere edilizie o altri interventi all’interno di: interventi di nuova costruzione;
- interventi di ristrutturazione urbanistica;
- interventi di ristrutturazione urbanistica che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, sagoma, dei prospetti o delle superfici o che comportino cambiamenti di destinazione d’uso;
- Viene rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente. Nel permesso di costruire vengono indicate le date di inizio e fine lavori, il termine di inizio lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e l’opera dev’essere conclusa entro 3 anni dall’inizio dei lavori. Raramente sono concesse proroghe.
La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di un nuovo permesso solo per quelle opere ancora da eseguire.
La domanda per il rilascio del permesso di costruire va presentata allo sportello unico corredata da:
- titolo di legittimazione;
- elaborati progettuali richiesti dal regolamento edilizio e da altri documenti qualora ve ne fosse richiesta;
- autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie
A differenza della DIA, per il permesso di costruire vige la regola del silenzio – diniego da parte della pubblica amministrazione, per cui, pasti i termini di attesa (60 giorni, 120 per i comuni oltre i 100.000 abitanti), una non risposta è da intendersi come risposta negativa.
In generale, rifacendosi al Testo Unico Edilizia, che costituisce il solco entro il quale tutte le normative locali devono rimanere, il permesso di costruire è richiesto per tutti gli interventi di nuova costruzione, che comportano una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.
In relazione alla piscina, il permesso di costruire è sempre necessario quando questa non sia considerabile come pertinenziale rispetto all’edificio perimetrale. Il rapporto di pertinenzialità è definito come quel rapporto per cui un immobile è volontariamente e permanentemente progettato per essere di utilizzo esclusivo di un altro immobile (es. la piscina è pertinenziale all’abitazione).
La pertinenzialità può venire meno quando:
- le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, li qualifichino come interventi di nuova costruzione.
- la piscina, avendo un volume superiore al 20% di quello dell’edificio principale non è più considerabile come un semplice intervento pertinenziale.
Se la realizzazione della piscina è soggetta a permesso di costruire è possibile pensare che sia soggetta anche agli oneri urbanizzazione, che, variando da comune a comune possono incidere parecchio sui costi burocratici (art. 20 legge 380/2001).
Quando serve l’Autorizzazione Edilizia?
L’Autorizzazione Edilizia è uno dei tre titoli idonei per la costruzione di una piscina interrata, in realtà non viene considerata nel Testo Unico Edilizia, era uno dei titoli abilitativi esistenti, introdotta con la Legge n° 94/1982. Può essere considerata in disuso, in quanto le sue casistiche (costruzioni di pertinenza) ricadono nella DIA.
La citiamo perché potrebbe venir richiesta da qualche comune i cui uffici non sono aggiornati, nel qual caso si potrà comunque utilizzare come titolo seguendo la procedura che il comune potrà spiegarvi.
Quando è sufficiente la DIA?
La denuncia di inizio attività DIA va presentata se la realizzazione della piscina può configurarsi come intervento pertinenziale a condizione che il volume da realizzare non sia superiore al 20% del volume dell’edificio principale ed alla ulteriore condizione che le norme tecniche degli strumenti urbanistici non considerino gli interventi pertinenziali comunque “interventi di nuova costruzione”, tenuto conto della zonizzazione e del loro impatto ambientale e paesaggistico. La presentazione di una DIA è il caso più semplice e più comune per la costruzione di nuove piscine interrate.
In base al testo unico dell’Edilizia 2001, è necessario quindi presentare al comune una D.I.A. (denuncia di inizio attività) che deve essere presentata da un professionista di competenza (architetto, geometra, ingegnere ecc.) Una volta presentata la “domanda” con la D.I.A., il comune di appartenenza avrà 30 giorni di tempo per opporsi. Se non lo fa, scaduti i trenta giorni, si può procedere alla costruzione della piscina interrata.
Il costo della DIA, oltre a quello della presentazione del progetto da parte di una figura abilitata, sta solo negli oneri di segreteria, poche decine di Euro.
Consigliamo sempre informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune per verificare se ci sono vincoli di tipo paesaggistico o eventuali altre nome del piano regolatore, come per esempio forma, colore dimensioni della piscina, caratteristiche progettuali. Spesso questi vincoli sono dettati dalla direzione generale belle arti e paesaggio del ministero dei beni culturali, in base alla Legge Galasso e le sue successive modificazioni.
Conclusione
- Il permesso di costruire serve se la piscina non è considerabile di pertinenza dell’edificio principale (cioè non è al servizio esclusivo di quello), se supera il 20% del volume dello stesso o se ci sono particolari vincoli paesaggistici.
- La DIA è sufficiente in tutti gli altri casi per piscine residenziali di medie dimensioni, soggiace alla norma del silenzio-assenso dopo 30 giorni.
Casistiche giurisprudenziali interessanti
Sentenza del Consiglio di Stato Sez. V del 16.4.2014
Dopo un lungo contenzioso iniziato negli anni ’80 nel comune di Maratea per la realizzazione di piscina, solarium e locali sottostanti. Disputa cominciata nel 1986, in seguito alla realizzazione con permesso edilizio rilasciato nel 1984 per la realizzazione di piscina e strutture annesse in zona agricola a pertinenza residenziale.
Dopo un lungo processo nel 2000, il Tar regionale, con la sentenza 390, revoca la concessione edilizia originaria, deducendo una violazione dell’art. 13 comma 2 della legge regionale della basilicata n. 47 del 1985.
A seguito di questo diniego ci sarà un ricorso dei proprietari nel 2001, la sentenza verrà impugnata poiché il giudice di primo grado non aveva valutato che la modestia dell’impianto non comportava alterazione degli indici di edificabilità, rilevando l’intero intervento piuttosto come una complessiva del terreno.
In sintesi la decisione del Tar è stata impugnata con successo in quanto la realizzazione della piscina prefabbricata era di dimensioni relativamente modeste, in rapporto all’edificio a destinazione residenziale, sito in zona agricola e rientrava nell’ambito delle pertinenze, cosa che fa rientrare il caso nell’art. 7 comma 2, che prevede la realizzabilità in quest’ambito con semplice autorizzazione gratuita.